Lakásvásárlás előtt

Ha kiszemeltük álmaink lakását, vagy elvárásainknak, lehetőségeinknek megfelelőt, akkor hajlamosak vagyunk mindent megtenni azért, hogy minél hamarabb átvehessük a kulcsokat, de sajnos sok esetben hamar keserűvé is válhat az édes otthon. Néhány jó tanáccsal szeretnénk felhívni a figyelmet a társasházi lakások vásárlásakor fontos szempontokra és az elején tisztázandó feltételekre, hogy elkerülhetők legyenek a csalódások

Egy ügyvéd nem ügyvéd

Ne egyezzünk bele, hogy az eladó ajánljon közbenjáró ügyvédet! Ne legyen közös ügyvédjük, akármennyire is kedvezőbb az ügyvédi költség felezése. Hajlamosak az eladó fél képviselői az eladó érdekeit szem előtt tartani, mely a vevőt semmilyen formában nem védi. Ha mindenképpen spórolni akarunk az ügyvédi költségeken, úgy mi, vevők hozzuk az ügyvédet, aki remélhetőleg az elképzeléseinknek megfelelően, kellő körültekintéssel fogja képviselni érdekeinket.

Alapos vizsgálat

Az adás-vételi szerződés aláírása előtt gondosan járjuk körbe az ingatlanhoz tartozó épületrészeket, berendezéseket, hogy pontosan tudjuk, mi tartozik a lakáshoz. Ezt lehetőleg ne a szomszédok megkeresésével tegyük, hanem kérjük ki a lakás tulajdoni lapját, mely tartalmazza ezeket az adatokat. Továbbá az eladótól kérjük be a ház alapító okiratát és szervezeti működési szabályzatát, melyet összevethetünk a tulajdoni lappal. Az alapító okiratban megtalálhatók a lakás helyiségei és a hozzá kapcsolt egyéb helyiségek. Itt találhatunk például kizárólagos használati jogot is egy-egy épületrész tekintetében, mely a lakás mindenkori tulajdonosát illeti meg.

Tiszta a lakás papíron is?

Ha tisztában vagyunk a lakás fizikai adottságaival, meg kell vizsgálnunk a jogi „tisztaságát” is. Ezt első sorban szintén a tulajdoni lap segítségével ellenőrizhetjük, igaz csak részben. A tulajdoni lap megmutatja hány tulajdonosa van az ingatlannak és azt is, hogy van-e rajta jelzálog jog bejegyzés, ami esetleg akadályoztatja az adás-vétel megvalósítását. Ilyen lehet a jelzálog hitel, vagy adott esetben a közüzemi tartozások fejében kért jelzálog teher is. Közüzemi tartozásnak számít a közös költség is, ezért a közműszolgáltatók bejegyzései mellett találkozhatunk társasházi jelzálogjoggal is. A jelzálog bejegyzése költséges és időigényes biztosíték a kedvezményezetteknek, így ezeket néhány hónapos megszakításokkal jegyeztetik be. Éppen ezért ha biztosra akarunk menni, akkor mindenképpen be kell kérni a nullás igazolásokat a lakásban szolgáltatást végző cégektől és a közös képviselettől! Nagyon fontos ez hiszen ha elmegyünk mellette, az új tulajdonos a lakással együtt a terhekkel is gazdagabb lesz.

Tudjuk meg, mennyit fogyaszt

Célszerű a közmű fogyasztásokat figyelembe venni, hiszen tudnunk kell előre, hogy milyen rezsiköltsége van egy olyan lakásnak, mint amilyet vásárolni szándékozunk. Ennek elég nehéz utánajárni, mivel a közműszolgáltatók nem adnak ki információt, ha még nem vagyunk a lakás tulajdonosai. A legegyszerűbb módja, ha az eladótól bekérjük az elmúlt hónap, vagy év fogyasztási adatait és számláit. Figyelembe kell venni ilyenkor, hogy havi átalánydíjas vagy fogyasztás alapú a számlázás, azon belül is a fűtésnél például nem mindegy, hogy téli vagy nyári havi számlát látunk. Fűtés esetében a felhasználási szokások is változóak. Például nem biztos, hogy egy egyedülálló a 100 m2-es lakásában minden helyiséget fűt, vagy nem biztos, hogy 22 C fokot csinál a lakásban, hanem inkább felvesz egy pulóvert és 18 C fokot biztosít magának. Így a bekért számla csalóka lehet. Itt is érdemes a közös képviselethez fordulni hiteles információért.

Alacsony közös költség! Biztos hogy jó ez nekünk?

Vegyük szemügyre a lakás épületét, azaz hol és milyen állapotú társasházban veszünk lakást. A lakás maga ugyanis lehet nagyon szép és dizájnos, de a ház gépészete, építészeti megoldásai lehet, hogy már felújításra szorulnak. Nagy meglepetést tud okozni, ha jó áron megvásárolunk egy lakást és pár hónapra rá kiderül, hogy a társasház lakóközössége nem áll jól anyagilag és éppen fel kell újítani a tetőt, a kéményt, vagy a gázhálózatot. Ilyen esetekben lehet, hogy a közgyűlés előirányoz egy célbefizetést, hogy finanszírozni tudja a sürgős felújításokat és ennek már mi is kötelezettjei leszünk. Ha ezt nem tudjuk előre, nem informálódunk hiteles forrásból, akkor könnyen lehet, hogy csak fél-egy év múlva az első közgyűlésen találkozunk a problémával. Érdemes tehát a közös képviselethez fordulni, hogy ezekkel a ránk leselkedő anyagi terhekkel számolhassunk, mely befolyásolhatja a vételárat is.

Elfogadhatóak a belső szabályok?

A lakás társasházának szervezeti és működési szabályzatának ismerete is rendkívül fontos. Gondosan olvassuk azt át, mert lehet, hogy olyan belső szabályokat tartalmaz, mely akár meghiúsíthatja a vételt. Előfordulnak ugyanis olyan szabályzatok, ami a megszokott életvitelünket olyan változtatásra kényszeríti, amire nem biztos, hogy hajlandók vagyunk. Ilyen például a kisállattartásra vonatkozó előírások, vagy az irodaként használt tevékenységünket tiltó rendelkezések. A szervezeti és működési szabályzat tartalmazza a közös költségek felosztásának szabályit, így ebből az okiratból értesülhetünk a lakás után fizetendő kötelezettségeiről és a használatából eredő tulajdonosi kötelességekről is.

Első a papírmunka

Aláírtuk az adás-vételi szerződést, megtörtént a birtokbaadás, melyről elkészítettük a jegyzőkönyvet, akkor ezekkel az iratokkal indulhatunk a földhivatalba, hogy rögzítsük a tulajdonjogunkat és a közös képviselethez, hogy tisztázzuk a szabályokat, lehetőségeket és kötelezettségeket! Az adás-vételi szerződés talán legfontosabb eleme a birtokbaadási jegyzőkönyv. Csakúgy, mint az autóknál, itt is a birtokbaadás napjától rendelkezünk a lakással. Onnantól kezdve ahogy szól a jogi megfogalmazás is: „élvezzük hasznait és viseljük terheit” A birtokbaadási jegyzőkönyvben rögzíti az eladó és a vevő, a birtokbaadás napján a lakásban szolgáltató közműfogyasztást mérő készülékek gyári számát és állását. Ezek a villanyóra, gázóra, hideg és meleg vízóra, esetleg hőmennyiségmérő, vagy fűtési költségosztó. A birtokbaadási jegyzőkönyvben rögzített adatokkal fogják a közműszolgáltatók ügyfélszolgálatain is rögzíteni az átadás tényét és a számlázás induló állását. Fontos tisztában lennünk azzal, hogy a mérés utáni fogyasztás alapú számlázás a hiteles mérők alapján történik. Ha a mérő fel van szerelve és látszólag mér is, az még nem biztos, hogy a közműszolgáltatónál regisztrálva van és az alapján kapjuk a havi számlánkat. Ez jelen pillanatban a hideg és meleg vízórák esetében igaz, mert azok költségosztók, tehát egy főmérő utáni almérők. A működésük célja, hogy a főmérőn mért fogyasztást a különböző fogyasztók (lakások) között külön-külön mérje. Ez a lakás tulajdonosának érdeke melyet elfogad a vízmű, de mivel a vízmű megkapja a díját a főmérő után, így neki nem érdeke, hogy a lakásban almérők legyenek, tehát az a lakás tulajdonosának tulajdona. A vízmű ugyan elfogadja az almérők jelenlétét és a lakások tulajdonosainak az alapján számláz a partnere, azonban ezt feltételhez köti, ez a feltétel pedig az, hogy a vízóra hiteles legyen. A hitelesítésről szóló 247/2012. (VIII. 31.) Korm. rendelet 2012. szeptember 1-jétől 8 évre ismeri el egy a Magyarországon forgalomba helyezett mellékmérőt. Az összes közműszolgáltatáshoz kapcsolódó mérő közül ez csak a vízórák esetében van így. Az összes többi, a szolgáltató tulajdonában van, így azok hitelességéről és cseréjéről a szolgáltató gondoskodik. Ha esetleg azt vesszük észre, hogy nem működik valamelyik mérő, azt haladéktalanul jelezzük a szolgáltatónak, vagy a közös képviseletnek, mert ellenkező esetben, amikor cserére kerül, a legutolsó óraállástól számítva a cseréig, egy átlagot fognak kiszámlázni arra az időszakra, de lehet, hogy az jóval több, mint amennyit valójában fogyasztanánk.

Beköltözés, felújítás

Ha minden rendben lezajlott a lakásvásárlás körül, akkor kezdődhet a „belakás”. Akár használt, akár újépítésű a lakás valamilyen mértékű felújításra, kipofozásra szükség lesz. Nem éreznénk jól magunkat, ha csak úgy a falakra tolnánk a bútorokat. Legalább egy tisztasági festést fogunk alkalmazni.

Az első ilyenkor a társasházban, hogy kiértesítjük a lakókat a felújítás várható időtartalmáról, és előre elnézést kérünk az okozott kellemetlenségekért. Ez a minimum! Ezen kívül az értesítőn tüntessük fel telefonszámunkat, hogy értesíthessenek bennünket, ha bármi gond van a felújítással. Fontos, hogy a felújításról értesítsük a közös képviseletet és tájékozódjunk a társasház szabályzatában rögzített időszakokról, mettől meddig lehet zajjal járó munkát végezni hétköznap és hétvégén. Aki ezeket nem tartja be, az komoly pénzbírsággal sújtható, ráadásul előre kivívja a rossz szomszédi viszonyt.

Komolyabb felújításoknál, mely gépészeti átalakításokat is magába foglal, közműegyeztetéssel kell felkeresni a közös képviseletet, mert ennek elmulasztása esetén rossz tervezéssel rossz kivitelezés is lehet az eredménye, mely a drága költséges felújítás visszabontásával járhat, természetesen önköltségen! Ha például rosszul választjuk meg a beépítendő anyagokat, az a már működő rendszert hosszú távon károsíthatja. Ilyen az, ha például réz anyagú csöveket alumínium radiátorokkal szerelünk. A két anyag nem bírja egymást és elektrolízis lép fel, mely a kötések erőteljes állagromlásához vezet, a radiátorok lyukadása, csőtörés lép fel idő előtt. A lakószobák összenyitása, falak bontásával jár.

A falak bontásához viszont mindenképpen szakértő bevonása szükséges. Tudnunk kell, hogy melyek közfalak és melyek teherhordók. A teherhordó falak és pillérek bontása szigorúan tilos! Ha egy ajtót akarunk belevágni, az is csak a teher szakszerű átvezetése, átadása mellett végezhető. Ezt statikus, vagy építészmérnök tervezi és felügyeli a kivitelezését. Ebben az esetben is a közös képviselet értesítése az első!

A gázüzemű berendezések cseréje szintén szakember közbenjárását igényli. Ráadásul a készülék füstgáz elvezetése a kéményben okozhat némi bosszúságot. Ha például az új készülék füstgáz terméke, vagy másnevén égéstermékének elvezetésére nem alkalmas a kémény, akkor előfordulhat, hogy azt ki kell bélelni annak teljes hosszában. Ezt elvileg a társasház korábban már elvégezte, de előfordulhat, hogy az épület nem állt olyan anyagi helyzetben, hogy ezt megtegye. Ebben az esetben mérlegelnünk kell, hogy megvesszük-e az új készüléket, mert számolnunk kell ezekkel a „járulékos” költségekkel. A kémények állapotáról szintén a közös képviselet tud beszámolni.

A gázüzemű berendezésekkel kapcsolatos felújítások, sokszor a gázvezetékek felújítását is érinti. Ebben az esetben a gázszolgáltató jóváhagyására is szükségünk lesz. Ha jóváhagyta és a munka megkezdődik, érdemes már a munkavégzés megkezdésekor az átételi procedúrára is jelentkezni egyben, mert az úgynevezett meózás (minőség ellenőrzési eljárás) több hét múlva történik meg. Javasolt olyan szakemberre bízni ezeket a felújításokat, aki ezeket a procedúrákat is elvégezteti.

Ha műemlék jellegű, vagy műemlék épületben vásároltunk ingatlant, úgy a védettséget felügyelő hatóság engedélyét kell kikérnünk a felújításhoz. Ez általában a külső homlokzaton történő változtatásokra.

Kárbejelentés

A káresemény észlelése esetén fontos meggyőződni arról, hogy közvetlen életveszély nem áll-e fenn. Ha feltételezhetően személyi sérülés történt, a legfontosabb feladat a segélyszolgálat (mentők, tűzoltók) értesítése.

A kár észlelésénél – a kár jellegétől és lehetőségeinktől függően – elsősorban gondoskodni kell a kárenyhítésről (pl: mosógépes áztatásnál kikapcsolni a berendezést, csőtöréskor, ha ismerjük a strangelzáró helyét, és hozzáférünk, el kell zárni, üvegtörésnél a maradék üvegtörmeléket eltávolítani, stb.)

Tűz, robbanás, villámcsapás esetén a tűzoltókat mindenképpen – még az időközben eloltott tűzről is – értesíteni kell a 105-ös, vagy 112-es telefonszámon! A kár rendezéséhez szükség lesz az ún. hatósági igazolásra a káresetről, melyet a tűzoltóság állít ki.

Betöréses lopás, rablás, vandalizmus és rongálás károkat az illetékes rendőrkapitányságon szükséges jelen¬teni személyesen vagy a 107-es, vagy 112-es telefonszámon. A későbbi viták megelőzése miatt, ajánlatos a bejelentés és az első ijedtség után a biztosított épületet tételesen átvizsgálni és a rendőrségen írásos feljelentés-kiegészítést vagy pótfeljelentést tenni. A feljelentést a biztosítási kárbejelentéshez szükség lesz.

A kár észlelése, és a kárenyhítés elvégzése után a káreseményt MINDIG jelezni kell a közös képviselet felé. Amennyiben a tulajdonosnak/lakónak nem áll módjában a kárenyhítésről gondoskodni, úgy arról a közös képviselet gondoskodik lehetőségeihez mérten. Kivéve az elemi károkat és a tűzeseteket.